Le Mali, à l’image de plusieurs Etats du continent, est en proie à une forte urbanisation de sa population. Selon des statistiques officielles, cette croissance urbaine a atteint, entre 2005 et 2010, un taux de 4,83% par an pour le Mali.

La fourniture de logements décents et des services de base à une plus large couche de la population constitue des conditions essentielles à l’amélioration effective des conditions de vie des citoyens, notamment au niveau urbain où la situation des plus pauvres devient de plus en plus préoccupante.

Le secteur du logement se caractérise, au Mali, par un besoin de plus en plus croissant, d’une part, et une urbanisation rapide accompagnée d’une paupérisation effective des populations urbaines, d’autre part. La promotion de l’immobilier reste, dans ce sens, toujours en deçà des attentes. En effet, cette situation est aggravée par l’inexistence d’institutions appropriées de financement du logement et le coût élevé des matériaux de construction. Le Mali importe la quasi-totalité de ses matériaux de construction très souvent à un prix exorbitant : fer à béton, ciment, etc. En 2002 déjà, notre pays a importé près de 100 milliards de francs CFA de ciment. On peut déjà se faire une estimation du volume et du coût de ce matériel, à la date d’aujourd’hui.

Compte tenu de tous ces facteurs, il s’avère difficile si non impossible pour un Malien moyen de se procurer un logement à plus forte chercher du confort.

Mais, la volonté des pouvoirs publics d’avoir une politique nationale du logement a conduit à l’élaboration d’un texte baptisé "Grandes orientations de la politique nationale de l'urbanisme et de l'habitat", qui a abouti, en octobre 1995, à l'élaboration d'une Stratégie nationale de logement. Cette stratégie ambitionnait, entre autres, d'apporter des améliorations au cadre institutionnel et réglementaire de la politique d'urbanisme et de logement ; de faire la promotion des matériaux locaux de construction et d'apporter plus de souplesse aux mécanismes de financement de l'habitat. La réalisation de ces différents objectifs se matérialise actuellement par l’émergence de nombreuses sociétés immobilières et des coopératives d’habitats qui accompagnent l’Etat dans la recherche d’une solution pérenne à la difficile équation du logement.

Même en absence de statistiques officielles récentes, on peut, sans risque de se tromper, dire que le tableau n’est pas reluisant. Car, plus de 50% des familles, en milieu urbain, vivent le calvaire de la location. Cette situation s’explique par l’accès difficile à la parcelle de logement et le coût exorbitant de l’habitat. La spéculation foncière n’est pas aussi étrangère à cette situation préoccupante.

C’est fort de ce constat que le régime du PEDS du président Amadou Toumani TOURE a investi une partie importante de ses énergies dans la construction de logements sociaux à travers tout le pays. Ces logements taxés d’instrument politique pour le régime des généraux, par de nombreux observateurs, a tout de même permis à plusieurs milliers de citoyens du pays d’avoir un « chez-soi ». En effet, de 2003 à 2009, plus de 5.000 maisons ont été construites, selon des normes urbanistiques, nous révèlent les statistiques officielles.

Un logement social est cette initiative des pouvoirs publics du pays qui consiste à viabiliser plusieurs parcelles à la fois, pour y construire des maisons respectant une certaine norme urbanistique sur les plans national et international. Les maisons réalisées sont alors cédées aux citoyens qui en font la demande, par ordre de mérite, à un coût défiant toute concurrence. Pour faire supporter le coût du logement par le bénéficiaire, l’Etat prend en charge les frais de la parcelle et de viabilisation (électricité eau, téléphone, etc.). Le bénéficiaire paye sa part sous forme de mensualité pendant au moins une durée de 20 ans. Au bout de cette échéance, elle revient au locataire. Puisque le nombre de logement est très en deçà de la demande, l’Etat a pris le soin d’appliquer des critères pour que les réalisations puissent véritablement bénéficier aux plus nécessiteux. Mais à la date d’aujourd’hui, il s’avère encore difficile pour l’Etat de maîtriser les cas de magouille de certains demandeurs pour échapper aux critères d’attribution.

Toutefois, le projet de logements sociaux du gouvernement, malgré ses succès, connaît de nombreuses difficultés. Il s’agit du problème de payement régulier des frais de loyers par les locataires, le non respect des critères d’attribution des logements, l’insuffisance de financement et de parcelles disponibles à proximité des grandes villes. En effet, la mauvaise volonté de certains locataires les avait conduits à croire qu’il s’agissait d’un cadeau à eux offert « gratuitement » par le pouvoir. D’autres avaient même pensé que leur proximité avec le cercle présidentiel devait les dispenser de s’acquitter normalement des mensualités. Pour faire évoluer cette mentalité, ATT lui-même est monté plusieurs fois au créneau pour dénoncer l’attitude de ces mauvais payeurs. Sa dernière sortie à Kayes en première région est illustrative à ce titre. En novembre 2009, dans la capitale des rails, lors de la remise des clés de la deuxième tranche des logements sociaux de cette ville, l’on se souvient que le président de la République a piqué une colère noire lorsqu’il avait appris que des bénéficiaires étaient à 36 mois de retard. ATT a immédiatement demandé aux autorités impliquées dans la perception des loyers à tout mettre en œuvre pour que telle situation ne persiste pas. « M. le gouverneur et tous les responsables concernés par le recouvrement de ces loyers, je vous de demande d’être rigoureux… mais avec souplesse », a annoncé ATT. Pour le chef de l’Etat, tous ceux qui refusent de payer les locations doivent être mis à la porte sans aucune autre forme de procès. « Walaye, si ce n’était pas à cause de mes amis les enfants, ces chefs de famille n’allaient pas passer la nuit dans les maisons qu’ils occupent », a-t-il laissé éclater sa colère. Le locataire de Koulouba, comme de son habitude, a encore rappelé auxdits bénéficiaires que la réalisation de ces logements était un engagement du gouvernement du Mali, mais à travers un élan de solidarité nationale. « Ces logements sociaux sont le fruit de la solidarité de tous les Maliens à l’endroit de vous les heureux élus », a-t-il laissé entendre.

Selon le directeur général de l’Office malien de l’habitat, la structure chargée de la gestion des logements sociaux, il y a actuellement une nette amélioration dans le comportement des locataires. Et, par conséquent, une grande amélioration dans recouvrement des loyers par ses agents.

Lors de la dernière session du Conseil d’administration de l’OMH, en décembre dernier, Moussa Baba DIARRA a signifié que le taux de payement était de 93%. Il a toutefois précisé que ce taux variait, selon les localités.

Ce taux est de successivement de 89% en 2007 à 90% en 2008, pour se situer à 92% au 30 juin 2009, selon Mme GAKOU Salamata FOFANA.

La politique de logements sociaux qui était, au départ, l'apanage du seul Etat a eu l'adhésion de plusieurs opérateurs privés de la place. Ainsi, la collaboration des sociétés immobilières et les interventions de l'État ont déjà produit près de 4.500 unités de logements et 7.500 terrains viabilisés, selon des statistiques officielles. Malgré ces résultats, relativement encourageants, les réalisations demeurent cependant faibles au regard des besoins exprimés. Actuellement, notre pays a encore besoin 120.000 unités de maisons pour la seule capitale Bamako et 115.000 unités pour les autres régions, selon des données anciennes. Ce qui équivaut, selon les mêmes sources, à un investissement de l'ordre de plus de 235.000 milliards de francs CFA.

Le gouvernement du Mali, à travers le ministère du Logement, des affaires foncières et de l’urbanisme, a poursuivi la construction des logements sociaux l’année dernière. Ainsi, 1.025 Logements ont été construits en 2009 et la réalisation d’une autre tranche de 1.700 a été engagée à Bamako, Sikasso, Ségou, Koulikoro, Bougouni, Koutiala, San, Tombouctou, Dioia, Nioro, Diré et Nianfunké. Dans le cadre de la consolidation de cette politique, d’importants efforts ont été déployés par le département, selon ses responsables. Un appel a été fait en direction des promoteurs privés pour appuyer l’Etat à résoudre la question brûlante du logement.

Pour ce qui concerne les critères d’attribution des logements sociaux, il faut dire qu’il y a beaucoup de chose à parfaire à ce niveau en raison de l’incivisme des demandeurs. En effet, pour être sur la liste des bénéficiaires, beaucoup de candidats n’hésitent pas à monter des faux dossiers, très souvent, en complicité avec des agents de l’administration d’Etat et des collectivités locales : des célibataires se disent mariés à deux femmes, des fonctionnaires de grade exceptionnel se font passer comme des catégories inférieurs, des détenteurs de plusieurs parcelles se déclarent comme des nécessité, la liste est loin d’être exhaustive. A ces problèmes, les autorités sont encore à la recherche de solution. A plusieurs reprises, Mme la ministre elle-même est montée au créneau pour demander aux populations de dénoncer des cas qui ne respectent pas les règles, lors des campagnes de sensibilisations sur les logements sociaux, à l’intérieur du pays et même dans la capitale. Mais, il se trouve que notre culture citoyenne ne nous permet pas encore cela.

Du seul fait du coût exorbitant de la parcelle à usage d’habitation et des matériaux de construction qui ne sont pas à la portée de la bourse du Malien moyen, les logements sociaux sont devenus, pour de nombreux citoyens, la seule alternative de posséder un toit. C’est pourquoi, dans toutes les grandes villes du pays, les populations ont exprimé ce désir à travers des demandes fortes. A Bamako, le nombre de demandeur pour les 866 logements sociaux de N’Tabacoro est évocateur. Pour les 866 logements disponibles, la commission d’attribution a enregistré plus de 12 mille dossiers de candidature, soit plus de 11.000 candidats malheureux ou frustrés. Pour le dernier programme de logements sociaux de Kayes, la commission d’attribution a enregistré 226 dossiers pour 60 logements disponibles contre 159 dossiers pour les 76 de 2006.

S’il y a un début d’organisation en matière de construction et de vente du logement dans notre pays, il faut regretter que se secteur de l’habitat locatif continue d’évoluer dans un contexte anarchique. Ce domaine étant spécifiquement réservé à quelque rares privilégiés, l’Etat y est fortement interpellé au regard du nombre important de familles qui parviennent à se faire loger grâce à location. Ni le coût ni la qualité de la plupart des maisons louées ne respectent une norme. En effet, le désordre est tel qu’il n’est pas rare de constater que des concessions à usage d’habitation sont transformées en école, que l’on pratique de l’élevage sur des lieux destinés à la construction d’un centre de santé. A ce niveau, il n’y a pas encore de mesures visibles pour mettre fin à cette anarchie.

Le règlement du système locatif existant remonte aux années 1967. Ainsi, en vue de mettre fin à la fixation arbitraire du montant du loyer par les propriétaires, le gouvernement du Mali a adopté le décret n°130/PG-RM du 29 août 1967 portant modalité de fixation des loyers plafonds des immeubles bâtis et le décret n°146/PG-RM du 27 septembre 1967 portant réglementation des loyers des locaux d’habitation du Mali. Le décret du 29 août stipule que « tout propriétaire d’immeuble bâti à louer est tenu, dans un délai d’un mois avant la location, de faire parvenir (au ministère ayant la tutelle de l’habitat), président de la commission permanente de fixation des loyers, les pièces nécessaires à la détermination du coût de la construction dudit immeuble ». Pour la fixation du loyer, la loi stipule que « le loyer plafond sera déterminé de la manière suivante : amortissement, 4% par an du coût de la construction de l’immeuble ; provision pour entretien, réparation, 2%/an du coût de la construction ; et la marges est de 5%/an du coût de la construction de l’immeuble. Il ressort, aussi des informations officielles que depuis 1967, les barèmes d’évaluation du loyer-plafond n’ont pu être révisés qu’en 1990, malgré le principe retenu par les textes de révision annuelle. Là aussi, il est ressorti des constats que les loyers calculés suivant les barèmes de 1967 étaient en 1990 sous-évalués, créant ainsi un conflit perpétuels entre bailleurs et locataires. Le respect de cette mesure peut, cependant, aider à trouver une solution à l’épineuse question de fiscalité. Le secteur locatif est assujetti au paiement de la taxe foncière (20% des 60% du montant du loyer). Aujourd’hui, il est loisible de constater que les propriétaires d’immeubles fixent arbitrairement les loyers, à leur guise, et les pouvoirs chargés de l’application desdits textes n’ont en définitive aucun pouvoir de contrôle.

Les promesses et les réalisations au niveau du département augurent de bonnes perspectives. En effet, lors de la traditionnelle présentation de vœux de nouvel an du personnel du ministère du Logement à Mme la ministre, il ressort que le département a fait beaucoup d’efforts par rapport aux objectifs à lui confiés par le gouvernement. Le directeur général de l’OMH, Moussa Baba DIARRA, porte parole du personnel, a argué que les services techniques de recouvrement des recettes du ministère du Logement avaient atteint et même dépassé les objectifs à eux fixés. Il s’agit, selon lui, de la direction nationale des domaines et du cadastre dont les réalisations ont atteint 49 milliards de francs CFA sur une prévision de 45 milliards, soit une réalisation de 109% ; l’Office malien de l’habitat qui a atteint 5.578.000.000 pour une prévision de 4.701.000.000 de francs CFA, soit 111%. Le patron de l’OMH a exprimé toute sa reconnaissance, au nom de l’ensemble du personnel, à la ministre pour la réussite de certaines actions de portée historique pour le département, au cours de l’année 2009. Parmi ces actions, il a cité l’organisation des Etats généraux du foncier, du 7 au 11 décembre 2009 ; la signature de la convention de la phase II du Projet de mobilisation des ressources intérieures (PAMORI) ; et la signature, le 11 décembre 2009, du contrat cadre pour la réalisation de 20.000 logements par la Société international investment company pour un investissement global de plus de 365 milliards francs CFA. La réalisation de ce dernier projet, à en croire Moussa Baba DIARRA, va permettre de loger 200.000 personnes et de créer 170.000 emplois.

A la direction nationale de l’urbanisme et de l’habitat, pas moins de 332 dossiers d’opération d’urbanisme et 6.449 dossiers d’autorisation de construire ont été délivrés. Au titre de la direction nationale des domaines et du cadastre, on peut noter la mise en œuvre de la législation et du règlement domaniale et cadastral ; la délimitation des biens des domaines immobiliers publics et privés de l’Etat et des collectivités territoriales ainsi que l’étude de toutes les questions relatives à ces biens.

L’OMH a poursuivi sa traditionnelle mission de promotion et de vulgarisation des matériaux locaux de construction ainsi que de promotion des logements sociaux et de l’auto construction assistée des coopératives d’habitat. A ce sujet, il y a eu la signature des conventions de partenariat avec SIFMA pour 300 logements, Al Immobilière pour 39 logements, Shelter Afrique pour 30 logements et une convention d’achat avec IFA BACO pour 14 logements au profil des Basketteuses, de l’entraîneur et du double champion du monde de Taekwondo. 

L’OMH a aussi procédé, pendant l’année écoulée, à la signature avec la BHM d’une convention relative au transfert de 15 milliards de créance de logements sociaux à cette institution financière. Elle concerne 2.450 logements sociaux  à Bamako, Ségou, Kayes, Mopti et Sikasso. Par cet acte, c’est désormais la BHM qui va procéder au recouvrement des créances de ces logements en lieu et place de l’OMH. Un acte salutaire pour la Banque malienne de l’Habitat que les autorités tentent de sauver, à tout prix, de la faillite.

Par Sidi DAO